Hauptangelpunkt ist dabei die Umsatzsteuer. Diese kommt immer dann ins Spiel, wenn der Kauf direkt von einem Bauträger erfolgt oder der Verkäufer seinerzeit bei der Herstellung- oder Anschaffung der Immobilie einen Vorsteuerabzug geltend machen konnte. Ist dies der Fall, dann besteht die Wahlmöglichkeit zwischen einem umsatzsteuerfreien oder einem umsatzsteuerpflichtigen Erwerb.
Letzteres hat zur Folge, dass auch die künftig erzielten Mieteinnahmen der Umsatzsteuer zu unterwerfen sind. Dies ist dann von Vorteil, wenn die daraus im Laufe der Zeit abzuführende Umsatzsteuer weniger ausmacht, als die Ersparnis aus der beim Kauf geltend gemachten Vorsteuer. Dies sei an folgendem Bespiel veranschaulicht: Eine Wohnung wird um 450.000,- Euro angeboten. In diesem Preis stecken insgesamt 36.000,- Euro an Umsatzsteuer, die der Bauträger für die Bauleistungen der Professionisten bezahlt hat. Dieser Betrag kann vom Finanzamt als Vorsteuer zurückgeholt werden, wenn der Bauträger seinerseits vom erzielten Verkaufspreis wiederum Umsatzsteuer an das Finanzamt bezahlt. In diesem Fall würde sich der Kaufpreis für den Anleger wie folgt darstellen:
450.000 abzüglich darin enthaltene Umsatzsteuer aus Bauleistungen in Höhe von 36.000 ergibt einen Nettokaufpreis von 414.000 zuzüglich 20% Umsatzsteuer in Höhe von 82.800. Letztere kann sich der Käufer wiederum vom Finanzamt als Vorsteuer zurückholen, womit er sich gegenüber dem gelisteten Peis von 450.000 Euro im Zeitpunkt des Kaufes 36.000- Euro spart. Im Gegenzug muss er von den Mieteinnahmen 10% Umsatzsteuer abführen. Bei einer Monatsmiete von durchschnittlich abgezinst 1.100,- kommt in 20 Jahren insgesamt ein Barwert von 24.000 Euro an Umsatzsteuern zusammen, womit die Gesamtersparnis bei Optierung zum Kauf mit Umsatzsteuer 12.000,- Euro beträgt. Zudem können die 36.000,- Euro sofort lukriert werden und reduzieren somit die Finanzierungskosten, während die Gegenposition von 24.000,- Euro scheibchenweise über 20 Jahre verteilt anfällt. Ebenso können von diesen laufend zu bezahlenden Umsatzsteuern auch Vorsteuern aus den laufenden Kosten (Reparatur- u. Instandhaltungsaufwand, Steuerberaterkosten etc.) in Abzug gebracht werden.
Neben diesem umsatzsteuerlichen Aspekt gilt es bei der Wahl der möglichen Kaufvarianten auch noch die Einkommensteuerbelastung zu beachten. Dies gelingt durch Ansiedlung der Mieteinnahmen bei jemandem mit einem möglichst geringen Gesamteinkommen. Steuerideale Vermieter sind studierende einkommenslose Kinder. Dies kann z.B. mittels Fruchtgenusskonstruktion gelingen. Bei einem hohen Fremdkapitalanteil ist dies meist nicht notwendig, da sich die Steuerbemessungsgrundlage dann ohnehin stark reduziert (siehe unten).
Was bleibt netto von den Mieten?
Die gute Nachricht: Aufgrund der hohen Anschaffungskosten fällt die Steuerbelastung häufig wesentlich geringer aus, als man meinen möchte. Das funktioniert wie folgt:
Anlagenabschreibung (Afa): Im 1. Jahr können 4,5% des auf den Gebäudeanteil entfallenden Investments steuermindernd angesetzt werden. Im zweiten Jahr sind es 3% und ab dem 3. Jahre 1,5%. Im angeführten Beispielfall bleiben so im ersten Jahr mehr als 10.000 Euro steuerfrei.
Zinsen: Rechnet man im angeführten Beispiel mit 80% Fremdkapital, so fallen nach Berücksichtigung von Afa und Zinsen überhaupt erst nach 10 bis 15 Jahren Steuern an. Bei einer Laufzeit von 20 Jahren ergibt sich dann z.B. etwa im Jahr 15 bei einer indexierten Jahresmiete von ca. 17.000 Euro lediglich eine Steuer von 2.000 bis 3.000 Euro.
Ausblick:
Ist der Kredit nach 20 Jahren getilgt, dann kann mit Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen die Steuerbelastung weiterhin auch langfristig in Grenzen gehalten werden. Zudem kann nach Ablauf des Beobachtungszeitraumes von 20 Jahren bei Nettoumsätzen von maximal 35.000,- Euro p.a. auch umsatzsteuerfrei vermietet werden.
